MIETMINDERUNG ®

Mietminderung Baustelle - So solltest du vorgehen


Bauarbeiten und der verbundene Baulärm – stellen grundsätzlich ein Mangel der Mietsache dar, welcher sogar durch das Gesetzbuch § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist.


Jedoch nehmen nur die wenigsten Mieter eine zutreffende Mietminderung in Anspruch. Insbesondere, wenn eine Mietminderung bei Baulärm oder eine Mietminderung wegen Baustellen am Haus rechtsgültig sind, kann risikofrei bares Geld gefordert werden.

Führe ein Lärmprotokoll

Es ist immer zu empfehlen, ein ausführliches Lärmprotokoll zu führen um erfolgreich eine Mietminderung bei Baustellen durchzusetzen. Dies hilft zur Dokumentation des Lärmpegels mit genauer Uhrzeit und kann im Extremfall dein Retter sein. Achte darauf, dass du stets Datum, Uhrzeit und Lärmstärke in Dezibel und die Beeinträchtigung dokumentierst. Dabei rät es sich, auf ein Dezibelgerät zurückzugreifen oder eine kostenlose App zur Dezibelmessung herunterzuladen.


Lärmstufen und Erläuterunge Geräuscharten (Beispiele für Lärm- u. Geräuschentwicklung) Lautstärke ca. Geräuschempfinden
Lärmstufe I 30 - 65 dB(A) Psychische Reaktion 45 dB(A) gilt als obere zulässige Grenze von Tagesgeräuschen in Wohngebieten Ab 60dB geht man bereits von auftretenden Stressreaktionen im Schlaf aus Ticken einer leisen Uhr, feiner Landregen, Flüstern, Nebenstraßengeräusche 30 dB (A) sehr leise
Leise Musik, nahes Flüstern, ruhige Wohnstraße 40 dB(A) ziemlich leise
Unterhaltungssprache 50 dB(A) Normal
Nähmaschine, Unterhaltung in ca. 1m Abstand, Bürolärm 60 dB(A) Normal bis laut
Lärmstufe II 65 - 90 dB(A) Physiologische Reaktion Lärm im Bereich von 80-100 dB(A) kann zu gesundheitlichen Langzeitschäden führen laute Unterhaltung, Fernseher, Rasenmäher Rufen, Pkw in 10m Abstand 70 dB(A) Laut bis sehr laut
Straßenlärm bei starkem Verkehr, Presslufthammer 80 dB(A) sehr laut
Lärmstufe III 90 - 120 dB(A) Gehörschaden, Ohr- Schmerz Ab 110 dB ist die Schmerzgrenze erreicht Winkelschleifer 90 dB(A) sehr laut
Autohupen in 7m Abstand 100 dB(A) sehr laut bis unerträglich
Diskomusik, Motorsäge, Bühne mit Musikgruppe 110 dB(A) sehr laut bis unerträglich
Flugzeugtriebwerk 120 dB(A) unerträglich bis
Kettensäge, naher Gewitterdonner, startende Düsenflugzeuge, Rockkonzert 125 dB(A) unerträglich bis schmerzhaft
Startender Düsenjäger 130 dB(A) Schmerzschwelle

Du kannst dir zudem kostenlos eine Vorlage von Mietminderung.com herunterladen, die du nur noch gewissenhaft ausfüllen musst. Es rät sich zudem, dass ein Zeuge im Notfall bestätigen kann, dass alle Eintragungen im Lärmprotokoll korrekt sind. Mietminderungen aufgrund von Baustellen sind in Deutschland keine Seltenheit mehr und durchaus erfolgreich durchsetzbar.

Lärmpegeltabelle

Meist ist es schwer, wirklich abzuschätzen, ob sich der Lärm wirklich in einem nicht akzeptablen Bereich befindet. Dafür eignet sich die folgende Lärmpegeltabelle gut, um einen ersten Anhaltspunkt und einen Vergleich zu finden. “Der Lärm muss dabei unzumutbar laut sein”, so Rechtsanwalt für Mietrecht Mathias Hahn aus Frankfurt. “Meist muss dabei 90-100 dB(A) überschritten werden, dass man von einer massiven Einschränkung durch Lärm ausgehen kann.”

Wichtige Urteile für Mietminderung bei Baustelle

Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten rechtfertigen eine Minderung des Nettokaltmietbetrages in Höhe von ca. 50 % rückwirkend ab Baubeginn AG Weißwasser, Urteil vom 18.04.1994 - 3 C 0701/93, WM 1994, S. 601.

Höhe der Mietminderung

Gesetzlich ist es nicht klar festgeschrieben, wie hoch eine Mietminderung bei Baulärm sein kann und ist abhängig vom Fall und dem Schwerefall der Beeinträchtigung. In Besonderen Fällen konnte jedoch schon eine Mietminderung von bis zu 60% durchgerungen werden, aufgrund von umfangreichen Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus. Vgl. AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987 - 44 C 1605/86, WM 1987, S. 272.

Mietminderung bei Baulärm wie viel Prozent sind üblich?

Man kann sich generell an einer Spanne zwischen 5% bis hinzu 35% Mietminderung orientieren. Hierbei spielt das Ausmaß der Beeinträchtigung eine entscheidende Rolle und ist immer eine Einzelfallentscheidung. Um genauere Anhaltspunkte zu bekommen, sollte man immer ein Auge auf ausgesprochene Gerichtsurteile von Mietminderungen bei Baulärm legen.

Was zu beachten ist

Nicht immer kann jedoch sofort rechtsgültig die Miete wegen Baustellenlärm gemindert werden. Hierbei muss ins Detail geachtet werden, ob eine Mietminderung generell im Mietvertrag von beiden Seiten ausgeschlossen wurde oder ob die Beeinträchtigung bereits bei Vertragsschluss bekannt war. In diesen Fällen ist eine Mietminderung bei beispielsweise Baulärm nicht durchsetzbar.



Grundsätzlich muss vor jedem Mindern eine Mängelanzeige dem Mieter geschrieben werden, indem die Lärmbelästigung ausgedrückt wird und eine Mietminderung gefordert wird. Erst nach Anzeige des Mangels kann gemindert werden, rückwirkend kann so eine Mietminderung nicht stattfinden. Im Ausnahmezustand muss sogar notfalls vorgewiesen werden, dass der Vermieter dieses Mängelanzeigeschreiben erhalten hat.

Ruhezeiten im Miethaus

Wenn nicht anders im Mietvertrag festgelegt, müssen die allgemeinen Ruhezeiten eingehalten werden, so herrscht üblicherweise von 22 bis 6 Uhr Nachtruhe. Jedoch ist diese nicht bundesweit geregelt, aber meist in der Hausordnung festgeschrieben. Sollte es vor allem außerhalb der Ruhezeiten zu erheblichem Baustellenlärm kommen, so erhöht dies die Chance auf eine erfolgreiche Durchsetzung von bis zu 50% Mietminderung bei Baulärm aufgrund der angegebenen Ruhezeiten.



Kommt es zu Baulärm aufgrund von Modernisierungsarbeiten im Nachbarhaus, so kann man von einer geringeren Chance ausgegangen werden, da dieser nicht vom Vermieter selbst verursacht wird. Findet so Baulärm auf dem Nachbargrundstück statt, kann dies sogar über ein Schadensersatz geregelt werden. Diese ist ab

Mietminderung bei Baulärm durch Modernisierungen

Besonders in den letzten 10 Jahren kommt es zu massiveren Modernisierungen, um Gebäude, Fassaden, Wasserleitungen, Strom und Gasleitungen zu sanieren. Der dabei verbundene Baulärm ist dabei meist nicht umgänglich für den Bauherren und Vermieter und ist bei unangemessener Stärke eine Einschränkung des Mietgegenstandes. Auch hier ist zu beachten, dass eine Erwähnung auf eine absehbare Sanierung und eine verbundene Mietminderung nicht im vorhinein bekannt ist oder sogar komplett im Mietvertrag ausgeschlossen ist.

Mietminderung bei einer Baustelle vor dem Haus

Baustellen am Haus und der verbundene Baulärm stellen gute Voraussetzungen dar, um Miete erfolgreich zu mindern, solang es sich nicht um eine energetische Sanierung handelt. So spricht Rechtsanwalt Dr. Arnold “dass [...] die ersten drei Monate während der Sanierungsarbeiten als nahezu ausgeschlossen sind von einer erfolgreichen Mietminderungsdurchsetzung [...] ”. Das seit 2013 eingetretene Mietrechtsänderungsgesetz verschafft so energetischen Sanierungen besondere Vorteile.

Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Selbiges gilt für hier auch für eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück. Kommt es zu einer maßgeblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität, so kann eine Mietminderung durchgesetzt werden. So entschied das Landesgericht Darmstadt auf eine 25%ige Mietminderung aufgrund von erheblichen Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück. (18.03.1983; Az.: 17 S 284/82)

Selbst wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Bauarbeiten hat, kann die eine Mietminderung bei Baustellenlärm stattfinden, da der Vermieter dem Mieter einen mängelfreien Gebrauch der Mietsache schuldet. So kann eine Mietminderung bei einer Großbaustelle im Nachbargrundstück gerechtfertigt werden, ohne dass der Vermieter Verursacher des Baustellenbetriebes ist.

Kann man eine Mietminderung aufgrund von Baustellen rückwirkend fordern?

Das ist leider nicht möglich. Eine Mietminderung bei Baustellenlärm ist immer nur auf die zukünftige Miete durchsetzbar. Daher rät es sich, umgehend zu handeln:

Fazit und wie du vorgehen solltest

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